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白丁视界

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日志

 
 

谁在吹房市泡泡  

2009-12-01 21:31:11|  分类: 中医养生 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       “中国的住房空置率全球最高,中国的租金回报率全球最低,中国的房价收入比高出国际水准许多倍,如此巨大的泡沫,都是由楼市的过度投机行为所致。而恰恰助长这种肆无忌惮的投机行为的正是各级政府,这是一种体制激励下的泡沫,是官商勾结的利益链,是普通城市居民无奈的哀号,这才是最可怕的。 ”

      房市一直再涨,操作者不断地炒作,难道房市经济泡沫还要吹下去? 

      看看怎么样炒作“地王”,就可以看出端倪:

“用极端方法算出的楼面地价

  资料显示,B123-0001的宗地占地面积为5763.45平方米,建筑面积为18,500平方米。该宗地最后被深圳市心海投资发展有限公司以83,600,000元竞得,将成交价除以建筑面积,得出该宗地的楼面地价为4519元/平方米。4519元/平方米和15550元/平方米,相差甚远,那记者所算出的楼面地价是从何而来呢?

  据悉,该宗地建成竣工验收后,竞得人须将其中120套住宅、共计12863.87平方米的建筑面积无偿移交给区政府。其余住宅部分3176.13平方米及商业部分2200平方米的建筑面积竞得人享有其权益。也就意味着,竞得人可以出售的面积仅为住宅部分3176.13平方米和商业部分2200平方米,这二部分的面积合计为5376.13平方米,这样计算,该宗地的楼面地价为15550元/平。

  这种看似合理的计算方法,其实质就是通过一种极端的方式来托市,通过地王地价来告诉置业者,目前的房价不贵,因为“面粉”贵过“面包”了。但理性的行业人士皆知,这种托市的计算方法是站不脚的。”

揭开“地王”迷局
中国证券报
 

 一块块“天价地”在全国频频出现,不仅扰乱了房市,也让老百姓买房难上加难——

谁在吹房市泡泡 - 天鹰之道 - 天鹰之道

   10月25日拍摄的暂被用作收费停车场和轨道交通工地的黄浦区163地块。

   上海规划和国土资源网近日发布相关公告称,黄浦区163街坊地块将再次挂牌出让,用途为商业、办公、金融保险等综合用地,地块面积1.37093公顷。该地块曾在2007年拍卖中创下国内土地单价之最,又在2008年遭开发商退地。新华社发

  11月4日,被外界称为“迪士尼地块”的上海川沙新市镇A08—03地块,只用了15分钟就以11.9亿元的天价被厦门国企——象屿置业夺得,264%的溢价水平超过了之前上海地王赵巷10号地块的水平,14024元/平方米的楼面价更是超过了川沙目前最贵楼盘的销售价格。

  近期,“地王”现象在北京、广州、上海、杭州等城市不断上演,土地价格被不断刷新。被笼统冠为“地王”的地块究竟是怎样的土地?为什么有些开发商2007年拍出的“地王”已超过约定动工期限,至今仍未动工,现在还不断拍出“新地王”?“地王”频出的背后,开发商打着什么算盘?如何节约集约利用土地,防止土地闲置,尽快形成商品房供应量?本报记者对这些问题展开了深入调查。

  制造泡沫——

  被放大的“地王”效应

  “地王”信息的释放,无论真假都真实地影响着潜在买方的谈判心理,会让有意购买“地王”周边住宅的买方更加恐慌和担忧,不利于正常市场价格的形成。

  但凡地王一出,周边的开发商或多或少会借着地王造势,或提价、或促销……高价土地所造成的价格蔓延效应,几乎在所有城市都有先例。

  2007年9月,万科击退20余家当地开发商,以27.2亿元购得福州一地块,创下福州单幅地块价格最高纪录。据报道,当天福州多个楼盘封盘涨价1000—1300元/平方米。

  今年6月,经过50轮激烈竞投,广州城建地产以3.45亿元夺得位于广州珠江新城海业路的一块土地,高出底价2亿多元。这块仅仅6000多平方米、面积不足一个足球场大的土地,被媒体冠为“珠江新城新地王”,成为今年珠江新城房价上涨的助推器之一。新“地王”刚诞生,已有楼盘迅速推出80多套新房,另有开发商坦言在“地王”诞生当天卖了20多套房,并预备在第三天涨价5%,而城建地产在“地王”周边推出的豪宅销售也火了起来。

  “这是一个被放大的‘地王’现象。仅用少量保证金拍下这块地,就能在市场上掀起那么大的风浪,多少有些讽刺味道。”中国土地勘察规划院地价所所长赵松说。“‘地王’信息的释放,无论真假都真实地影响着潜在买方的谈判心理,会让有意购买‘地王’周边住宅的买方更加恐慌和担忧,不利于正常市场价格的形成。”

  记者查阅一些“地王”的资料发现,有些所谓“地王”,单价并不高,只是面积大、总价高;有的面积小,单价稍高、总价低,和周边楼盘比,地价成本并不算高,但是也被一些人蓄意炒作为“地王”。在上半年疯狂的楼市中,不少开发商甚至“变相高价捂盘”,“抱团”等待新地王。

 “舆论片面夸大了‘地王’现象。”赵松说,“什么才算天价?按照规定,一块土地出让前必须由规划部门给定包括控制红线、容积率、使用用途等各种条件,从一定意义上讲,规划决定了地价。我们看到很多所谓的‘地王’容积率很高,这表明,开发商可以建设更多、更高层的房子,均摊到商品房销售的成本中,楼面价并不高,有些‘地王’土地用途是商住综合,不是纯居住用地,其价格与周边房价的对比没有意义。”赵松认为,一定要理性认识这个价格不是一般的价格,不应该作为老百姓购房的合理参照物,别被所谓的“地王”忽悠了。

  “在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下,土地交易市场极易成为投机市场,如果将土地进行资本化杠杆运作,频频制造高价抢地的现象,泡沫便会被迅速吹大,对经济运行造成伤害。” 中国社科院城市发展与环境研究中心研究员杨重光说。

  

  “合法闲置”——老“地王”大多田园依旧

  

  市场行情看好时,企业高价拿地,得到利润回报,市场低迷时,有政府出手相救,企业并没有承担相应的风险。市场经济环境下的企业难道只能享受利润,不该承担风险吗?

  金地集团曾在2007年9月11日拍下广东一块24万多平方米的地,成交价为15.9亿元,成为“地王”。今年8月,我们来到这块“地王”现场,按照约定动工期限,这本应是一片繁忙的工地,但记者在这块原本是水塘的地块看到,一位老伯正在齐腰深的塘中捕鱼,没有任何动工的迹象。

  “你们也是来看‘地王’的吧?”在这片水塘打工20多年的赵先生招呼着记者。他说,一年多前,他在电视上看到这个地方成了“地王”很吃惊,担心多年从事的渔业生活就此中断。但让他没想到的是,至今他仍过着早出晚归的渔民生活。

  为何已超过约定动工时间近一年半而未动工?金地集团一名工作人员对此的解释是“政府方面未能按期交地”。广州国土局有关负责人解释,由于拆迁补偿原因,不能按时把地块交给企业。和该地块同时期拍出的相邻的一块地,则长满了荒草和农民零散种植的香蕉、玉米。

  出让后的“地王”未能如约开工,广州不是唯一。从全国的情况看,这两年产生的“地王”,大多尚未动工开发,有的连地价款都未缴清,仍旧一派田园风光,而且这些未动工的地块各有“合法”的原因。

  人们不能理解,这些土地已拍出去两年左右,为何还都有合法的未动工理由,供出去的土地形成商品房供应就那么难?

  “天价交易本身就存在‘天价’的风险。市场行情看好时,企业高价拿地,得到利润回报,市场低迷时,有政府出手相救,企业并没有承担相应的风险。市场经济环境下的企业难道只能享受利润,不该承担风险吗?此外,个别‘天价’地得主,恶意囤积土地以获增值的做法,更是直接将风险转嫁给了社会。”赵松说。

  稀缺的土地资源,承载了民生的期待和发展的梦想。人们盼望,包含“地王”在内的供而未用土地,能尽快形成商品房供应。

  (摘自《人民日报》 夏珺 于猛/文)

无语了。

我们是个资源不太富裕的大国,谁在浪费我们的资源?谁在吹房市的泡泡?

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